Объекты культурного наследия
Об особенностях распоряжения объектами культурного наследия рассказали специалисты Росреестра.
Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) (далее – ОКН) является одной из приоритетных задач государства. Для выполнения этой задачи законодательством предусмотрен комплекс мер, направленных на выявление, учет и сохранение ОКН. Особенности осуществления полномочий использования, владения и распоряжения культурными ценностями собственником или иным законным владельцем отражаются в гражданском, градостроительном, земельном законодательстве Российской Федерации, а также непосредственно в Федеральном законе от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон).
В частности, речь идет о главе 8 «Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия» данного Закона. Распоряжение означает основанную на законе возможность определения юридической судьбы памятников путем изменения их принадлежности (отчуждение по договору, передача по наследству и т.д.).
Согласно ст. 48 Закона ОКН независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если другой порядок не установлен федеральным законом. Собственник ОКН несет бремя содержания принадлежащего ему ОКН, включенного в Реестр, или выявленного ОКН с учетом требований данного Закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем этого ОКН.
При государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи ОКН новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению ОКН, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника ОКН.
Если в документе об отчуждении такого объекта недвижимости собственник не укажет сведения о сохранении такого объекта и наличии таких обязательств, то государственная регистрация перехода таких прав будет приостановлена, и если причины приостановления не будут устранены, в переходе права будет отказано.
К ОКН относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшими в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры (ч. 1 ст. 3 Закона).
ОКН независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, в собственности субъектов РФ, муниципальной собственности, частной собственности.
Особенности владения, пользования и распоряжения ОКН определяются:
– Законом об ОКН;
– гражданским законодательством РФ, регламентирующим порядок заключения договора аренды, по которому арендодатель обязуется передать во временное пользование арендатору ОКН; договором безвозмездного пользования, на основании которого одна сторона обязуется передать или передает ОКН в безвозмездное временное пользование, а последняя обязуется вернуть эту же вещь в том же состоянии, в котором ее получила, с учетом износа или в состоянии, обусловленном договором; договором купли- продажи, согласно которому покупателю одновременно с передачей права собственности на ОКН передаются права на ту часть земельного участка, которая им занята и необходима для его использования. Кроме того, гражданским законодательством регламентируются особенности приватизации ОКН;
– градостроительным законодательством РФ, закрепляющим порядок градостроительной деятельности на территории объекта культурного наследия;
– земельным законодательством РФ, которое устанавливает правовой режим земель историко-культурного назначения;
При распоряжении ОКН следует учитывать требования Закона:
1) ограничения (обременения) имущественных прав на ОКН требованиями в отношении такого объекта (ст. 47.1). Указанные ограничения (обременения) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на ОКН, включенные в реестр, выявленные ОКН подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
2) требования к сохранению ОКН, включенного в реестр, выявленного ОКН (ст. 47.2);
3) требования к содержанию и использованию ОКН, включенного в реестр, выявленного ОКН (ст. 47.3);
4) требования к обеспечению доступа граждан РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства к ОКН, включенному в реестр (ст. 47.4);
5) охранное обязательство собственника или иного законного владельца ОКН, включенного в реестр (ст. 47.6);
6) ограничения в гражданском обороте ОКН, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 50);
7) особенности распоряжения ОКН, включенными в реестр, выявленными ОКН, находящимися в государственной или муниципальной собственности (ст. 50.1).
При этом названные ограничения прав сохраняются:
– при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу;
– при обращении взыскания на ОКН, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, по обязательствам собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка;
– при реализации ОКН или соответствующего земельного участка в процедурах банкротства должника – собственника или иного законного владельца такого ОКН или соответствующего земельного участка;
– в иных предусмотренных федеральными законами случаях перехода права собственности или иных вещных прав на ОКН, земельный участок в границах территории ОКН либо земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия.
Закон (ст. 48) устанавливает существенные условия договоров об отчуждении ОКН, а также земельных участков, в границах которых располагается объект археологического наследия в зависимости от того, было или нет на момент заключения договора охранное обязательство.
Таким образом, объекты недвижимого имущества, являющиеся ОКН, земельные участки, на которых такие объекты расположены, а также прилегающие к ним охранные зоны имеют специальный правовой статус. Законодательством предусмотрен ряд особенностей возникновения, прекращения прав на эти объекты, а также владения, пользования и распоряжения ими. Указанные особенности целесообразно учитывать не только лицам, обладающим правами на соответствующие объекты, но и лицам, чьи объекты недвижимости имеют культурную ценность и потенциально могут быть признаны ОКН.
Юлия Самородова
начальник отдела государственной регистрации недвижимости
Управления Росреестра по Тамбовской области
